Vous venez d’acquérir une maison ou un appartement que vous destinez à la location. L’étape suivante, c’est la définition du montant du loyer, en veillant à en tirer un rendement confortable sans toutefois perdre en attractivité sur le marché locatif. Plusieurs sources d’information sont susceptibles de vous aider.
Pour déterminer le montant du loyer, un outil de référence : la Grille wallonne des loyers
« Les commerciaux de Thomas&Piron sont bien évidemment en mesure de donner un avis et des conseils précieux », pointe Nicolas Heubrecq, responsable de la Stratégie des promotions au sein du groupe. Au même titre que d’autres experts, parmi lesquels des agents immobiliers ou des géomètres-experts immobiliers.
En complément, Nicolas Heubrecq renseigne une autre source, fiable et objective : la Grille des loyers mise au point par la Région wallonne.
« C’est un très bon indicateur. La Grille est le fruit d’un long travail de recherche et elle donne de très bons résultats. Nous avons pu en faire l’expérience en recoupant certaines données avec notre connaissance du marché. »
La Grille des loyers a d’autant plus de valeur qu’elle offre un outil de référence neutre, à disposition tant du bailleur que du locataire. « C’est un opérateur public qui est responsable de son édition et de sa mise à jour. » Le seul bémol, c’est sa relative imprécision puisque la fourchette de loyer renseignée est plutôt large. « C’est normal, tempère-t-il, car le montant du loyer dépend de plusieurs facteurs, qui ne sont pas tous repris dans la liste de critères de la Grille des loyers. »
L’emplacement, le premier critère pour déterminer un loyer
Que le bien soit situé en région wallonne, à Bruxelles ou en Flandres, le montant du loyer diffère. De la même manière, en fonction des commodités aux alentours, le prix au m² ne sera pas le même.
Trois critères en particulier ont une influence sur le loyer - outre la localisation, bien sûr, qui est et reste l’enjeu principal en matière d’investissement immobilier.
Établir le loyer sur base de sa performance énergétique
En premier lieu, le futur propriétaire bailleur que vous êtes doit envisager le volet énergétique. Si le bien mis en location est gratifié par un bon certificat PEB et équipé des dernières technologies en matière d’éenergies, le loyer demandé pourra être plus élevé. C’est une question d’équilibre entre le montant des charges énergétiques et celui du loyer payé au bailleur. Les deux s’additionnent et leur somme ne doit pas dépasser le budget des ménages locataires.
Le certificat PEB conditionne par ailleurs l’indexation du loyer. Depuis fin 2022, les biens grevés par un mauvais score énergétique (D, E, G et F, suivant les Régions) seront sujets à une indexation limitée (calculée sur 75 ou 50% du loyer) ou carrément nulle.
Des finitions aux particularités de votre bien : les atouts influent sur le loyer demandé
Le second critère englobe les atouts intrinsèques du bien. Combien de chambres et de salles d’eau offre-t-il? Dispose-t-il d’un jardin, d’une terrasse ou d’un balcon ? « Depuis la crise sanitaire, les locataires, comme les propriétaires occupants, sont très sensibles à la présence d’un espace extérieur », appuie Nicolas Heubrecq. Y a-t-il un garage ou un emplacement de parking réservé? Quelle est l’orientation et donc, l’ensoleillement du bien? Le bien est-il équipé de grandes baies vitrées? Sans oublier les techniques (système de ventilation…), ainsi que les services et les potentiels espaces communs. Y a-t-il une buanderie commune ou un espace de coworking dans l’immeuble? Existe-t-il un système de livraison de colis? « Ce sont des petits plus qui améliorent l’usage que l’on fait de son bien. »
Finitions et matériaux : le souci du détail paye aussi
Enfin, vous pouvez capitaliser sur les finitions et la qualité des matériaux utilisés pour déterminer le montant du loyer. Un souci du détail qui se marque surtout dans le choix des revêtements de sols, dans la cuisine et la salle de bains.
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